城镇化是国家现代化的必由之路。全球经过200年、四次城镇化浪潮后，发展中国家成为城镇化主体。中国自改革开放以来，经历了全球顶级规模、维持的时间最长的城镇化进程，大量农民进入城市工作和生活，带动了产业升级和城市功能提升，也使得城镇体系和空间布局发生巨大变化。展望2035年，我国城镇化仍有较大的增长潜力，当然一定要通过新的经济发展动能、居民消费水平的提高、满足居民多样化的需求来得到激发。另外，中国新型城镇化的发展的新趋势，还与国家经济发展方式的深刻变革、绿色低碳的技术集成、房地产发展新模式的构建息息相关。
城镇化是一个国家实现现代化的必然趋势。在过去的200年间，全球城镇化主要经历了四波浪潮。
受工业革命影响，西欧大部分国家城镇化率达到60%以上，进入城镇化发展的成熟阶段。
主要发生在北美洲和大洋洲的殖民扩张、工业化和技术扩散，使美国、加拿大等国在20世纪50年代时城镇化率已基本到达70%～ 90%，进入城镇化成熟阶段。
拉丁美洲、亚洲、非洲北部以及北欧部分国家迎来人口剧增、工业化大发展和快速城镇化。
2023年我国城镇化率约为66.16%，处在加快速度进行发展的中后期。城镇化进程与工业化紧密关联，特别是重大科学技术的突破发挥了突出作用，如最早的蒸汽机，后来的电力、化工，以及信息化时代以来的计算机等（图1）。
改革开放以来，我国顺利实现了全球规模最大的城镇化。1978—2023年，我国城镇化率由17.92%增长至66.167%，城镇人口由1.7亿到9.3亿（5.57倍），城镇建设用地由1981年的0.67万k㎡增长到2019年的约13.37万k㎡，40年城镇化年均增长1.1个百分点，其中1995—2011年连续16年为城镇化快速地发展期，年均提高1.4个百分点。因我国人口基数大，年转化城镇人口约1000万～2000万人，维持的时间之长、规模之大，在全球经济社会持续健康发展历程中都是空前的（图2）。
我国城镇化40年历程中前30年的主要发展动力是对外开放，融入全球市场成为经济发展的主导力量。自20世纪80年代开始，我国开启了市场化改革，构建了外向型经济模式，取得了40年经济快速地增长的奇迹。GDP总量年均增长9.5%，平均每8年翻一番，远高于同期世界经济2.9%的年均增速（图3）；货物进出口总额在GDP中的占比从1978年的9.65%增长至2010年的48.96%。
制造业的发展引发企业对劳动力需求大增，全国进城务工人员2010年总量达到2.42亿人，其中70%集中进入京津冀、长三角、珠三角地区。在这样的一个过程中，我国成功抓住“人口红利”契机，成为“世界工厂”。1978—2010年，我国劳动年龄人口占总人口比例持续上涨，2010年达到峰值74.5%（图4）。
根据国家发展改革委地区经济司对北京、辽宁、江苏等21个省区市的不完全统计，截至2011年，我国共建各类新区2133个，规划总面积达83124.51k㎡，平均每个新区规划面积为39k㎡。按建设用地占规划面积30%计算，21省区市新区规划的建设用地面积为2.5万k㎡。很多类型的开发区和新城新区的开发和建设，带动了城镇空间的扩张和人口集聚，成为推动城镇化迅速增加的主要的力量。
近十年，城镇化发展趋势发生很大转变。前30年主要是依靠人口红利，后10年中国已融入全球技术价值链。在60%～80%的产业门类中我国能够不依赖国际技术生产出国际领先的先进产品（来源：麦肯锡，中国与世界：理解与变化中的经济联系，2018），在都市圈和特大城市，制造业与服务业的融合也迅速推进（图5）。
这10年劳动力的需求结构发生了较大的变化。一方面，人口向大城市流动。大城市对创新与人才资源的吸引彰显。2020年，10个人口增速最快的城市依次是深圳、成都、广州、郑州、西安、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山，人口总和占全国人口的比例由2010年的8.7%提高到2020年的11.2%。另外，人口涌入结构较前30年也发生了较大的转变。2020年，深圳、广州、珠海每10万人大学生拥有量分别达到28849人、27277人和25752人，较2010年各自提升了11304人、8049人、7363人。这些人的需求与进城务工人员的需求不完全一样，因此未来房地产和经济社会的转型发展可能会发生更大的变化。
另一方面，返乡、进城人员向县城流动。这10年，县域城镇人口和县城人口迎来“双增长”，县城是吸引县域人口的主要空间。2020年，全国县域城镇人口为22693.27万人，占全国城镇非流动人口的比例约25.21%。与第六次人口普查相比，县域城镇人口增加6144.69万人，占全国城镇人口增量的26.72%。全国县域中，城关镇（市区）占县域人口的比例从2010年的15.2%提高到2020年的21.4%。其中西部地区（25.72%）、中部地区（20.5%）的城关镇（市区）在县域内的人口聚集能力相对更高（图6）。
2010—2020年，我国337个地级及以上城市中，191个城市非流动人口增长、146个城市非流动人口减少，人口减少城市的数量占比高达43.3%，合计减少人口规模达到3745万（图7）。
县城的分化也越来越明显。2008—2020年县城人口增幅超过1倍的县有223个，主要位于大城市周边；县城人口减少的县有174个，主要位于边境地区、东北地区。
预计2035年左右，我国城镇化预计进入稳定时期，城镇化水平在75%～80%之间，城镇人口将达到10.5亿～11亿，同时人均GDP将超2万美元。因此，我国未来还有1.5亿～2亿左右的新增城镇人口。特别是我国农业增加值在GDP中的占比只有7%左右，但农业劳动力从业人员占比仍维持在24.1%的不合理水平，劳动力从农业析出的潜力仍需进一步激发，进而带动城镇化水平的提高。
我国城镇化长期保持在每年1个百分点以上的增速，与GDP年均增长8%以上紧密关联（图8）。但2021—2023年，却连续3年城镇化率增长均未超过1个百分点，这与经济稳步的增长放缓直接相关。特别是2022年经济提高速度仅有3%，城镇化率相应降低到0.5%。如果在经济提高速度持续放缓的背景下，城镇化很难重新取得迅速增加。因此，未来城镇化的潜力主要根据经济转型的情况，经济是能够重新再回到比较快速的稳定增长，是城镇化能继续维持增长的关键。
在快速全球化过程中，中国逐步崛起成为全世界贸易的重要一极，并成为价值链、供应链“双循环”的重要枢纽。但“新冠”后全球贸易保护主义和“逆全球化”不断盛行，美国、日本和欧盟都在重构自己的制造业体系，印度、墨西哥，以及越南等东盟国家吸纳全球制造业转移的规模不断增大，对中国“世界工厂”的发展带来挑战。全球生产网络也以保障韧性与安全为导向，更趋向多点布局、区域集聚，全球服务网络向北美、西欧集聚的态势更加显著，纽约、伦敦的引领性地位更彰显，我国生产性服务业的升级也面临更多挑战。因此，激发城镇化新动力是新型城镇化必须解答的难题。
2023年，我国居民最终消费支出达到5.4万亿美元，仅低于美国的14万亿美元，成为全世界第二大消费市场。消费发挥了带动城市经济发展、优化城镇空间格局的作用。随着收入水平的提高，中国居民的消费结构实现了从温饱型消费到追求质量和品牌型产品的跨越，正在经历从产品消费到服务消费、体验消费的升级过程。城市既是消费者最集中的场所，也是规模化的消费市场。中国的许多大城市还因先锋、时尚及年轻人聚集，引领消费的潮流，增强了发展活力，提升了城市品质。
随着我们国家的经济转型，经济发展的主体、模式和逻辑都将发生深刻变化。发展主体的变化，大多数表现在社会阶层分化、中产阶级形成、大学生成为社会新增就业主体这几方面。经济发展模式的变化，大多数表现在从投资、消费、出口三驾马车驱动，转向供给侧改革、供给要素的优化配置和创新驱动。发展逻辑的变化，大多数表现为从“低价要素供给—招商引资—企业入驻—吸引就业与人才”，转向“城市生活品质与服务水平—吸引人才—企业入驻—经济发展”。这些变化，使得地方政府已经意识到，确实要逐步的提升城市的品质和优质公共服务，才能吸引到更多的人才，只有有了人才，才能吸引更加多的企业前来投资和兴业，进而推动经济社会持续健康发展，这是非常深刻的逻辑变化（图9）。
从全球看，吸引人才的重要的条件是地区生活品质与城市魅力。如美国青年人口逐渐向高品质环境城市集聚，这些城市普遍具有中等规模、优良的自然和文化环境、创新氛围浓厚等特点。许多知识分子先搬到一个地方居住，再在那里找工作。
以文化、创意、旅游、养老、商贸、物流、有机农业等为抓手，实现特色化、差异化发展，是很多地区新型城镇化的发展的策略。乡村是城镇化的补充，提升乡村的发展活力，有利于带动经济发展质量的整体提高。乡村不仅是从事农业生产的地方，它还为城市居民提供了一个居住、工作、休闲的空间，是一个很重要的补充载体。随着创新经济、创新产业以及自由职业者的增加，加上基础设施的逐渐完备，进而产生互联网和生态文明时代的城乡生活。城郊和乡村地区便宜的土地、舒适的环境、完善的基础设施和公共服务、便利的交通，吸引新经济新人群集聚。
更精准的人群结构分析，要从经济、社会、价值观等各维度展开。从经济视角考虑，划分低中高的收入人群是最基础的，但人的结构与人群画像应该是多维度的。从社会视角要考虑人群的身份与角色，男女老幼、农村居民/城市居民、户籍居民/流动人口等。从价值观视角要考虑人群的兴趣、偏好、立场的差异与选择，以及不同生活态度等。
企业应该以更加专业的方式理解人的群落结构，从不同维度去关切不同人群的差异与特征，为社会提供多元化的空间与场所，满足多种人群的差异化需求。针对不同价值观偏好，做到精准投放对企业来说是十分重要的。政府尤其要为低收入人群、提供有效的空间与场所，这是政府的基本责任之一。
中产阶层的需求可划分为生存型需求和体验型需求。生存型需求包括选择高品质生活、超高的性价比的城市，选择高收入、有发展空间的就业，选择具有保值、增值能力的住房，关注子质的教育资源，需要出示可承受的健康、医疗与养老服务，以及拥有更多可调配时间的自由等。体验型需求包括观影、观剧、观展等娱乐文化需求，关注交往和交流的空间，希望有更多独处与私密的空间，提供更多健身、康体、美容、时尚等的消费服务等。
随着经济社会的发展，低收入群体的需求也会“水涨船高”。他们要符合基本安全、卫生要求的可承受的居住、托幼、教育、医疗等公共服务，需要城市提供物美价廉的餐饮、零售、娱乐休闲等生活服务，以及可承受的公共交通服务或交通工具路权。此外，应当很重视“城中村”等“非正规”的空间与相应的服务供给，它们是城市不可或缺的有机组成部分，也存在秩序混乱和安全风险隐患。政府对“非正规”现象既要包容，又要管理和引导。企业应成为“非正规”空间长期的观察者和改善的参与者，也是“非正规”空间社会文化价值的发掘者。这一方面是发挥企业的社会责任，另一方面，在满足各方面多样化的需求的同时，也使得企业能够伴随着人民美好生活的需求而共同成长。
我国国民的平均预期寿命是77岁，老年和儿童时期占人的生命周期的一半，老年人和儿童几乎占据了我国人口的一半比例（图10）。“一老一小”是每个人半生的需求，老人、儿童的幸福是全社会幸福的重点。
我国许多城市存在着自然体验、游戏活动、互动交往、安全步行、藏匿探索等儿童和青少年需要的空间不足，多种成长活动需求未被满足的情况。据不完全统计，我国被调研的家庭中，61%周边缺乏或不清楚社区儿童活动场所，24.14%没有儿童户外游戏空间。即使周边有儿童活动场所，也因为空间不区分年龄层次等多种原因，仍有接近40%家庭没有去过，导致设施利用效率不高。
儿童和青少年有不同的社区活动范围，其主要活动类型、设施使用频率以及社区活动参与程度均有显著区别。儿童分为学龄前儿童（0～6岁）和学龄儿童（7～12岁）。儿童在社区内以短距离出行为主，出行方式以步行为主。13～17岁的人群被划分为青少年。青少年相较于儿童的出行距离有所扩大，出行方式以步行为主，骑行和公共交通为辅（表1，表2）。因此，应该依据儿童和青少年活动范围，把他们所需求的设施、活动场所、用地和建筑规模等的具体指标，结合社区生活圈的配置，扎扎实实地落实，从而创造儿童友好型城市。
近年来，中国老年人独立居住的趋势愈发明显。据统计，我国65.5%老年人选择独立居住，80岁及以上高龄群体，有48%独立居住。有59.5%的老年人提出需要健康监测，47.7%需要送医拿药，45.8%需要家庭医生。虽然北京、昆明、长沙等城市社区医院 1km覆盖率达80%以上，但仍有很多城市如大连、佛山、西安、东莞等，覆盖范围内社区医院数量不足（图11）。当前，过半老年人社区亟须适老化改造：54%的老年人现居房屋房龄超过20年，44.5%迫切希望楼梯做改造或加装电梯。社区亟须结合老年人（及儿童）的出行能力和需求对社区进行一定的完善建设。
考虑到老年人步行速度、耐力和范围随着身体机能衰退而会降低，步行时间到达社区养老设施、医疗设施、小超市、菜市场、公共活动场地的时间不宜超过10分钟。因此，完整居住社区规模应以居民步行5～10分钟到达老年服务站等社区基本公共服务设施为原则。老年服务站应为老年人、残疾人提供居家日间生活辅助照料、助餐、保健、文化娱乐等服务以及具备条件的居住社区。可优先考虑建设建筑面积不小于350㎡的老年人日间照料中心，为生活不能完全自理的老年人、残疾人提供膳食供应、保健康复、交通接送等日间服务。针对适老化需求，老旧小区改造应当增补无障碍设施。完整的居住社区要满足无障碍需求，住宅和公共建筑出入口设置轮椅坡道和扶手，公共活动场地、道路等户外环境建设需符合无障碍设计的基本要求，具备条件的居住社区还应当实施加装电梯等适老化改造。
另外，除了满足老龄人口物质需求外，精神层面的需求也要满足。如以物质环境为辅助培育社区文化，举办文化活动、制定发布社区居民公约、营造具有特色的社区文化、组织老年人可定期参与的歌舞文体活动等，丰富老年人日常生活，提升社区认同感和归属感。
建筑作为碳排放的大多数来自之一，占城市碳排放的近1/4。2035，我国预计“碳达峰”，人均GDP预计可达2万美元，其时，也是预测中城镇化的峰值时期，是中国城镇化的关键时期（图12，图13）。
在碳排放和城镇化达峰过程中，形成一套绿色城市发展技术体系、避免高碳锁定是十分必要的。城市作为推动城镇化绿色经济发展、提升经济效益、实现高水平发展的“主阵地”，要充分运用现有减碳技术，以效率提升与技术集成应用为主，控制城镇无序蔓延、优化城市功能结构、修复自然生态空间、推进绿色有机更新等，谋求高质量“碳达峰”。2035年后，寻求可再次生产的能源替代等技术的突破和制度保障实现“碳中和”。
在上述情况的背景下，发展形成绿色低碳发展的技术体系就显得很重要。世界各国也都多维度、多领域地展开了低碳实践（图14），包括混合高效的组团布局、公交导向的交通出行、绿色低碳的建筑建造、安全韧性的基础设施、智慧互联的运营系统、系统全面的技术标准等。
从城市布局到能源到街区再到建筑基础设施，这些都需要一系列的规划建设关键的技术指标来引导。未来15年是我国城镇化和城乡建设绿色低碳发展的重要窗口期，我们要处理好城镇化率达峰、碳排放达峰、人均GDP倍增的关系，只有建立起绿色低碳的各类制度、政策和技术体系，才能促进国家经济社会发展全面绿色转型。进而，才有了生态优先、公交出行、低碳建造、绿色运行、智慧运营等，这是一系列的技术运营、网络重构的过程（图15）。
从总量上看，我国城镇居民人均住房面积与发达国家（美国除外）相比虽有差距，但大体相当。当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为27.9㎡、27.9㎡，日本为32.9㎡，德国、法国分别为37.9㎡、34㎡，美国为66.9㎡。2020年中国城镇人均住房建筑面积40.5㎡，套内使用面积达到28.4㎡（0.7折合系数），可以说，已经基本解决住房“有没有”问题，但结构性问题依旧凸显。
我国2亿新市民、青年人约70%在城市租房居住，住房困难突出（图16）；2亿居民生活在城镇老旧小区中，这些小区普遍存在设施不健全等问题；2亿老年人的住房适老化设施严重不足，不适应居家养老需求（图17）；2亿儿童对于安全、健康生活环境有新的需求。这是一个补短板的长期过程，设施改善这方面还有大量工作要做。
规划建设保障性住房是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革。保障转型和义务教育一样，是政府的基本责任之一。因此，有几个很重要的点值得探讨：一是惠民生，实现居者有其屋。要通过加大保障性住房建设和供给，解决广大工薪收入群体住房困难、缓解他们买不起商品住房的焦虑，进而能够在一定程度上促进共同富裕，夯实党长期执政根基。二是稳经济稳步的增长。加大保障性住房建设和供给，能扩大有效投资，拉动上下游产业高质量发展，稳固房地产对经济的支柱和拉动作用。三是促转型。房地产供求关系出现重大变化，要准确识变、科学应变、主动求变。保障性住房建设和供给，可以推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产业转型和高水平发展。
改善型的、满足美好生活需求的住房更关注的是房子的质量和品质。我国居民多样化、个性化的需求还远未满足，所以高质量发展其实是很重要的。即便在房地产供给普遍过剩的条件下，高品质、低密度的个性化住宅依然供不应求。
改变现行地方政府土地财政依赖下城市住宅用地无序出让的旧模式，通过建立“人、地、房、钱”联动新机制，实现城市住房供给和需求在总量规模、结构类型、空间布局的精准匹配，有效防范区域性供需失衡的风险。建立“以人定房、以房定地、以房定钱”的多部门联动协同的工作机制是“人、地、房、钱”联动的核心（图18）。
“以人定房”的核心，是结合住房的刚性需求和改善性需求以及存量住房规模，确定住房总量；结合居民的收入水平、市场的合理保障、新市民的住房需求等，确定商品房、保障性住房、产权住房 / 租赁住房等，确定住房的供给结构；结合各地区的住房供应量，确定住房的空间分布；结合住房的年度供应计划，确定住房的供应时序，保障平稳发展。
“以房定地”的核心，是根据城市内部标准容积率的预测、住房供给用地的适宜应性的评价（如通勤、交通等基础设施和公共服务水平等），确定用于住房的用地总量、结构、投放的重点地区和投放时序等。
“以房定钱”的核心，是根据房地产的供给和需求，确定新建住房融资规模总量和结构、新发放住房贷款的规模和住房更新融资的规模等。
住房发展新模式，还要关注进城务工人员。他们通常主要是通过租房、借住、单位宿舍居住的方式在城市定居。进城务工人员通常对住宿的要求是租金低（选择立足居住底线需求），并且对租金非常敏感，租金收入比不超过10%。即便有租房补贴，也不一定会用作改善住房条件，他们甚至可接受3～4人的合租，对面积、品质也并不敏感。为满足这方面的需求，有很多地方开创了新的模式，如上海建立了新时代城市建设管理之家，根据不一样的需求，满足多层次租赁产品需要，包含“一套房、一间房、一张床”的多层次租赁产品。如青岛海尔集团职工宿舍，针对不同的群体差异化的定位，以企业补贴的方式，为员工提供匹配多需求的低价宿舍。
城镇化过程，是国家经济社会持续健康发展、物质空间建设、城市发展动力和人民生产生活的深刻变化过程，也是绿色低碳技术集成应用的最大场景之一。只有走出以人为本、集约高效、“四化” （工业化、城镇化、农业现代工化与信息化）联动和城乡协调的城镇化道路，才能夯实中国式现代化的基础，为世界提供生态文明建设和转型发展的“中国方案”。
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